新股前瞻丨奥联服务：37万竞争对手环伺，物业服务“粤军”何以驻扎到港？

1981年，国内第一家物业管理公司在深圳经济特区成立，自此，物业管理行业规模在中国不断扩容。中指院数据显示，2023年，中国物业管理行业按在管建筑面积计的市场规模达到302亿平方米。

需要注意的是，中国物管行业以“百亿”计数的另一面，是竞争格局分散且激烈的市场现状。2023年，行业内约有37.5万家参与者，同年，按在管建筑面积计，中国物业服务百强企业约占中国物业管理市场份额的18.4%。在这样的市场环境下，物管企业若想在资本市场崭露头角，成为区域市场的头部企业是重要的先决条件。

智通财经APP注意到，物业管理行业机遇与挑战并存的行业格局下，近期港交所主板迎来一家新的“赶考者”――奥联服务集团股份有限公司（下称“奥联服务”）递表港股主板，农银国际为其独家保荐人。

独立物业管理服务提供商

奥联服务招股书显示，公司是一家独立的商企和城市空间服务及社区生活服务提供商，业务主要集中在广东省，总部位于广州市。自2010年起，公司开始向住宅社区提供社区生活服务，2014年将服务扩展至商企和城市空间领域，实现了收入来源的多元化。

经过多年发展，公司已在广东省的相关服务行业建立较为稳固的市场地位，并将业务足迹扩展至中国25个省份。根据中指院的资料，按总收入及净利润计，奥联服务在2024年中国百强独立物业管理服务提供商中分别排名第16位及第11位。

过往业绩期间(截至2022年、2023年及2024年12月31日止财政年度,下同)，奥联服务的主要业务涵盖商企和城市空间服务以及社区生活服务。在商企和城市空间服务方面，主要客户包括企业、商业物业开发商、公共机关及政府机构，服务的物业类型包括商业银行、国有企业、民营企业及商业办公楼宇、教育机构、医院等，提供的服务有基本物业及设施管理服务、商企和城市空间增值服务以及市政管理服务。

社区生活服务的主要客户则是住宅社区的物业开发商、业主及住户，服务内容包括基本住宅物业管理服务和社区增值服务。截至2024年12月31日，公司的业务覆盖了华南、华中、华西等多个区域，形成了较为广泛的业务网络。

过往业绩期间，奥联服务的业务规模及财务表现均实现了稳定增长。公司的收入从2022年的3.42亿元（人民币，下同）增加至2024年的4.76亿元。净利润从2022年的0.27亿元增长至2024年0.45亿元。于往绩记录期间，公司分别约40.6%、40.5%及40.4%的收入来自广东省。公司预计，在不久将来，广东省仍将占公司收入及业务的一大部分。

从业务板块来看，商企和城市空间服务一直是公司业务的支柱。2022年、2023年及2024年，来自该板块的收入分别约为2.47亿元、3.02亿元及3.07亿元，分别贡献了总收入的72.2%、70.1%及64.6%。同期，社区生活服务分别为0.95亿元、1.29亿元及1.68亿元，占总收入的比例从27.8%提升至35.4%。

广东物管行业规模稳定增长

据智通财经APP观察，奥联服务业绩实现稳定增长，外部环境提供了良好支持。

在市场规模方面，广东省物业管理服务提供商总在管建筑面积从2018年的16亿平方米增长到2023年的23亿平方米，2018-2023年的复合年增长率为7.6%。并且，根据中指院的预测，到2029年，广东省物业管理服务提供商总在管建筑面积预计将达到30亿平方米，2023-2029年的复合年增长率为4.9%。这表明广东省物业管理行业的管理规模处于持续扩张阶段，为奥联服务这类企业提供了更多获取项目、扩大在管建筑面积规模的机会。

从收入情况来看，中国广东省商企与城市空间服务的总收入从2018年的853亿元增加至2023年的1449亿元，复合年增长率达11.2%。到2029年，中国广东省商企与城市空间服务市场的总收入预计达到2074亿元，2023年至2029年的复合年增长率为6.2%。

成本控制能力待持续优化

行业收入的稳定增长，反映出市场对物业管理服务的需求持续旺盛，这有利于奥联服务在这片市场中提升业务收入，凭借自身服务优势获取更多的市场份额，实现营收的进一步增长。不过，行业竞争也在不断加剧，公司要提升业绩质量还需要不断提升自身服务品质，增强市场竞争力，优化业务布局和成本控制。

招股书显示，商企与城市空间服务提供商面临着逐年攀升的人力成本，2018年至2023年期间，商企与城市空间服务市场员工的月工资按复合年增长率4.1%增长。

人工成本的增长，在奥联服务身上亦有所体现。2022年、2023年及2024年，公司人工成本分别约为1.17亿元、1.81亿元及1.81亿元，分别约占同期总销售成本的40.0%、49.2%及46.7%；分包成本约为1.25亿元、1.28亿元及1.35亿元，分别约占总销售成本的42.7%、34.8%及34.7%。这表明公司成本控制方面面临一定压力，尤其是随着业务规模扩大，如何有效控制人力和分包成本，对公司的盈利能力至关重要。

此外，奥联服务也面临一些财务风险，如截至2022年、2023年及2024年12月31日，我们的贸易应收款项分别为0.81亿元、1.29亿元及1.83亿元；同期，公司整体贸易应收款项周转天数分别为54天、89天及119天。截至2023年12月31日止年度经营现金流量为负数，这可能对公司的资金流动性和业务拓展产生一定影响。

从外部环境看，奥联服务的发展也面临诸多挑战。市场竞争层面，中国及广东省的相关服务市场高度分散且竞争白热化。其对手多为全国性或地区性物管公司，不少还与物业开发商关联，在财务、技术等资源上占优，可能制约奥联服务市场份额扩张。同时，行业发展吸引新竞争者不断涌入，竞争压力或进一步加大。

业务运营上，奥联服务存在一定合约续约风险。2022 - 2024 年，商企和城市空间服务保留率虽达 100%，但重续率低至 32.3%、20.3%、32.4% ；社区生活服务保留率尚可，但重续率从 91.1% 降至 73.3% 。因部分服务合约有固定期限，到期后续约存忧，或直接威胁收入来源。

不过，奥联服务若成功上市，融资将为业务扩张输血，加大在华南等重点区域投入，提升品牌影响力获客。而且，上市可提升公司声誉，增强对战略投资者吸引力，提升可持续发展能力。